Hipoteca inversa: ¿tan sencilla como parece?

 

El gobierno presenta la HI como un programa de protección a la población cuando se trata de una desregulación financiera de la que si se obtienen beneficios será por cuenta de la propiedad de los rentistas —no por la buena voluntad del presidente y mucho menos por parte de los recursos públicos—.

 

Hipoteca inversa. Imagen tomada de https://bit.ly/3eUolmc

 

¿Qué es la hipoteca inversa (HI)?

 

La hipoteca inversa (HI) es una operación financiera voluntaria mediante la cual las personas mayores de 65 años propietarias de un bien inmueble reciben un préstamo o crédito —otorgado por entidades financieras— que se encuentra respaldado en dicho activo. El desembolso del dinero se puede negociar en tres modalidades: un único desembolso; desembolsos periódicos por un tiempo determinado, y desembolsos periódicos de forma vitalicia. En cuanto a los dos últimos casos es posible establecer que los desembolsos sean una cantidad fija inicial que se indexa a la inflación o una cantidad periódica creciente o decreciente también indexada al IPC. De igual modo, es posible renegociar las condiciones de estos desembolsos.

 

La entidad que otorga el préstamo solo puede exigir el dinero desembolsado o el inmueble hasta que se cumplan seis meses del fallecimiento del último constituyente de la hipoteca. Esto significa que los propietarios podrán ocupar la vivienda hasta su deceso sin importar si los recursos del préstamo ya se agotaron. Los herederos tienen este plazo de seis meses para definir si pagarán el préstamo o entregarán la vivienda para cancelarlo. También se puede vender la propiedad para cubrir la obligación y quedarse con el excedente, si lo hay.

 

En cualquier momento las personas que constituyen la HI pueden cancelarla sin ningún tipo de sanción. Pero, para ello, deberán pagar el dinero que fue desembolsado más los intereses pactados.

 

La responsabilidad sobre los impuestos y los gastos de cuidado del inmueble se puede pactar con la entidad financiera. Sin embargo, los propietarios deben contratar pólizas que protejan el bien contra incendios y terremotos como mínimo.

 

Al realizar el cálculo del valor de los pagos se toma en cuenta lo siguiente: el avalúo de la vivienda; la edad de los solicitantes, y la modalidad pactada. Este último es uno de los puntos sobre los que hay que poner más atención ya que depende de muchas variables. Una de las máximas en finanzas es cuál el valor del dinero en el tiempo: un peso hoy no es lo mismo que un peso mañana. Al igual, el puente que conecta ambos lugares del tiempo es la tasa de interés que se paga o se recibe, según sea el caso. Sobre esto, no es lo mismo recibir todo el valor del inmueble en un solo pago que recibir los pagos periódicos escalonados o constantes en el tiempo. De este modo, si cambia la modalidad de la renta, cambia lo que reciben los propietarios por su casa.

 

Por esto es tan importante tener claro cuál es el objetivo que se busca al solicitar la hipoteca inversa y cuáles son las condiciones de tiempo y dinero que lo hacen posible para elegir la estructura que más se adapte a las necesidades. El proceso tiene varias fases que van desde el inicio de los pagos hasta que se acaban los recursos si los desembolsos no son vitalicios. Después viene el tiempo hasta que fallece el último adquirente. Luego está el período de gracia de seis meses que tiene unos intereses y, por último, está el tiempo que tarden los herederos para cancelar el crédito si deciden quedarse con la propiedad (uno de los tres casos mencionados). Este crédito tiene otra tasa de interés y hay que renovar el avalúo del bien cada 5 años. Como se puede notar, son varios los elementos a tener en cuenta.

 

Las entidades financieras deberán tener un reglamento de operación donde se encuentren datos como la ecuación con la cual se calcularán las disposiciones y las condiciones en que se realizarán los avalúos al inmueble. Respecto a esto, el decreto publicado para comentarios dice que será el Autorregulador Nacional de Avaluadores (ANA) quien, mediante circular, será el que expida cuáles son los parámetros que deberán seguir los profesionales encargados del avalúo. Aunque técnicas, se necesita que estas directrices sean de conocimiento público para ver cómo operan: si entendemos el precio de un activo como un consenso entre la oferta y la demanda del mismo, es importante que ambas partes conozcan cuáles son los factores que determinan este precio. Por lo anterior, la Superintendencia Financiera (SFC) será la entidad encargada de supervisar la HI.

 

Las entidades que ofrezcan la HI estarán obligadas a brindar asesoría integral e independiente a los interesados bajo parámetros de transparencia acerca de las condiciones, riesgos e implicaciones del producto, según el decreto. La SFC establecerá los parámetros mínimos para esta asesoría[1].

 

La HI, no obstante, no es un producto totalmente nuevo. El Código Civil contempla en el artículo 2287 y siguientes, la figura de la renta vitalicia donde se establece que lo que se paga por el derecho a percibirla puede ser dinero o bienes raíces mientras que los pagos que se reciben deben ser en dinero[2].La novedad resulta ser que se busca regular el producto para que sea ofrecido por instituciones financieras, para lo que se requiere de una regulación especial.

 

Respecto a la experiencia en otros lugares del mundo, cabe anotar que en España fue implementada la hipoteca inversa y dos documentos de prensa señalan que la incidencia es escasa por la baja demanda y el poco conocimiento sobre este producto[3]. También hay que considerar si las instituciones financieras desean ofertarlo.

 

Argumentos a favor

 

Es una medida voluntaria y por tanto nadie está obligado a tomarla. Por la misma razón, se incrementa la libertad de elegir de los individuos, quienes tienen derecho a disponer de sus bienes de la forma que mejor les parezca.

 

Permite convertir un bien inmobiliario en dinero sin la necesidad de prescindir de su disponibilidad (arriendo) o de la propiedad (venta).

 

Los rentistas de la HI podrán vivir en su propiedad hasta que fallezcan, con lo que se mantiene la garantía de vivir bajo un techo mientras que se soluciona el problema del ingreso y consumo diario.

 

Las condiciones de la renta percibida son renegociables.

 

Es una opción que puede ser muy útil para las personas que no tienen herederos a quien dejar sus bienes o que por razones personales no desean dejar un patrimonio de este tipo cuando fallezcan.

 

Argumentos en contra

 

El éxito de la HI, en gran medida, depende de la calidad de la información que reciban las personas sobre las condiciones de la hipoteca y las variables de las que depende. Este es un producto que a simple vista parece sencillo, pero que contiene particularidades que lo vuelven complejo para cualquier usuario que no esté familiarizado con las finanzas. Además, llevar a cabo la asesoría puede no ser sencillo, por lo que no es un riesgo menor ya que las ventajas de la HI dependen bastante de la información recibida.

 

Aún no se conoce si el esquema de HI tiene incentivos a las malas prácticas que sea necesario regular.

 

Dado que el proyecto aún se encuentra en trámite y hay que terminar procesos para que se ponga en marcha, existen ciertas inquietudes que ha dejado la propuesta y el debate sobre esta propuesta:

 

El gobierno presenta la HI como un programa de protección a la población cuando se trata de una desregulación financiera de la que si se obtienen beneficios será por cuenta de la propiedad de los rentistas —no por la buena voluntad del presidente y mucho menos por parte de los recursos públicos—. La promoción realizada por parte de este ha generado confusiones sobre si el Estado va a participar activamente en un acuerdo que es entre agentes privados. Así, se contribuye a la desinformación.

 

En el portal de Ministerio de Vivienda se hace explícito que se quiere suplir la situación del sistema pensional del país[4]. La HI, sin embargo, se queda corta en muchos aspectos para suplir el sistema pensional, no solo porque no es un sustituto, sino porque la falta de cobertura pensional y la pobreza oculta en la vejez son problemas estructurales mientras que la HI es una solución a un caso particular. Entre las razones del decreto también se considera la pobreza oculta,  pero la pobreza no es un fenómeno estrictamente monetario y a pesar de que la liquidez mejora la condición de vida de las personas, no va a solucionar problemas asociados a la pobreza multidimensional. La HI es un mecanismo para evitar la discusión sobre la reforma pensional que necesita el país.

 

En sus distintos partidos políticos, la oposición ha calificado a la HI como una medida de expropiación, por lo que el debate se ha llevado sin dar mayores argumentos y basados en la moralización. Esto en sí mismo no es un problema si se incluyen otras consideraciones, como las expuestas.

 

No se ha explicado el mecanismo por el cual el inmueble va a entrar de nuevo al mercado una vez la entidad financiera ejerza la propiedad. La historia nos muestra que los bancos no son buenos administradores de casas —por eso casi nunca las venden, sino que financian los proyectos que las construyen—. El tratamiento que se le da al inmueble es relevante ya que producto de este se pueden derivar riesgos sistémicos para toda la economía y, no obstante, es un tema sobre el que no se han hecho las suficientes preguntas.

 

Si bien los individuos son libres de elegir la forma en que dispondrán de su propiedad, llama la atención cuál podría ser el efecto en la pobreza intergeneracional que puede tener el desahorro que representa la HI. La situación de la cobertura pensional es transversal a este asunto y como se mencionaba arriba, se puede estar evitando la discusión al respecto. El consumo y ahorro intergeneracionales son elementos que también deben ser tenidos en cuenta por los individuos (y por los hacedores de políticas).

 

[1] Gobierno de Colombia. (Junio de 2020). El Tiempo. Obtenido de https://www.eltiempo.com/uploads/files/2020/06/12/Decreto%20Hipoteca%20Inversa%2002_06_2020.pdf.

[2] Gobierno de Colombia. (31 de Mayo de 1873). Ley 84 de 1873 – Código Civil de los Estados Unidos de Colombia. Colombia.

[3] Montero Carretero, L. (02 de Enero de 2020). ABC. Obtenido de https://www.abc.es/economia/inmobiliario/abci-hipoteca-inversa-producto-no-despega-pese-recomendaciones-banco-espana-202002010302_noticia.html?ref; Moreno Mendieta, M. (28 de Septiembre de 2018). El país. Obtenido de https://cincodias.elpais.com/cincodias/2018/09/19/midinero/1537365480_033021.html).

[4] Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio. (12 de Junio de 2020). Portal MinVivienda. Obtenido de http://www.minvivienda.gov.co/sala-de-prensa/noticias/2020/junio/esto-es-lo-que-debe-saber-si-quiere-aplicar-a-la-hipoteca-inversa.

Autor entrada: Alejandro Sanchez

Alejandro Sanchez
Alejandro Sánchez es estudiante de Economía de la Universidad Nacional de Colombia. @a_sanchezCOP